在過去十多年，香港的房地產稅收由一系列複雜的「住宅物業的需求管理措施」所定義，俗稱為樓市“減辣措施”。這些稅收主要針對非本地買家和短期投機者，旨在抑制過熱的市場並優先考慮本地住屋置業需要。然而，在2024年2月28日，香港政府宣布立即廢除所有這些措施，這項意義重大的政策重置從根本簡化了稅制，為房地產投資開創了新時代。本文將對香港的房地產稅收進行全面分析，解釋舊有稅制、詳細介紹新的簡化系統，並探討每位物業持有者必須了解的持續稅收。
舊有稅制：樓市降溫措施回顧（2024年2月前）
要充分理解近年改革的意義，首先必須了解它們所取代的制度。2024 年前的住宅物業稅制由三個主要支柱構成：
- 從價印花稅（AVD）：雖然所有物業交易均需繳納AVD，但大多數住宅購買適用的懲罰性固定稅率長期為15%，在2023年10月減至7.5%。對於在購買時未曾擁有其他住宅物業的香港永久居民（HKPR）可享特別寬減，他們可按更低的累進稅率（第二標準稅率）支付AVD，這為本地首次買家創造了可觀的稅務優勢。
- 買方印花稅（BSD）：此稅項專門對非香港永久居民或通過法人購買的住宅物業徵收。BSD的稅率在大多數時間內也保持在15%，並於2023年10月減至7.5%。其明確目的在於抑制非本地和企業投資者的需求。
- 額外印花稅（SSD）：此稅項專門針對短期投機行為。如果住宅物業在指定持有期間內轉售，賣方則需支付此稅項。最新的持有期為24個月，稅率在6個月內為20%、6至12個月為15%、12至24個月為10%。
這三項稅收對投資者和非本地買家設立了高門檻，深入影響了市場動態。
新稅制：統一且簡化的系統（2024年2月後）
2024年2月28日香港宣布徹底取消複雜的稅制結構。
- 廢除買方印花稅（BSD）：不再需要支付BSD，意味著非永久居民和企業買家如今與本地居民享有相同的印花稅制，消除了境外投資的一大稅收障礙。
- 廢除額外印花稅（SSD）：全面廢除SSD，消除了在短期內轉售物業的懲罰性稅項，恢復市場流動性，並且對可能需要短期持有的投資者減去了重大阻力。
- 統一從價印花稅（AVD）：隨著BSD和較高的AVD固定稅率的去除，所有物業交易（無論是住宅還是非住宅，以及買方的居民身份或現有物業擁有狀況）現在均適用同一套稅率，即原有的第二標準稅率，顯著降低了市場上大多數交易的前期交易成本。
- 自2025年2月26日起，適用的「從價印花税」税率如下：
| 物業售價或價值〔以較高者為準〕 | 第2標準税率 | |
| 超過 | 不超過 | |
| $4,000,000 | $100 | |
| $4,000,000 | $4,323,780 | $100 +超出4,000,000元的款額的20% |
| $4,323,780 | $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,000 | $4,935,480 | $67,500 +超出4,500,000元的款額的10% |
| $4,935,480 | $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000 | $6,642,860 | $135,000+超出6,000,000元的款額的10% |
| $6,642,860 | $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000 | $10,080,000 | $270,000 +超出9,000,000元的款額的10% |
| $10,080,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000 +超出20,000,000元的款額的10% |
| $21,739,120 | 4.25% | |
這項政策轉變為所有市場參與者創造了一個公平競爭的環境，並且是十多年來香港物業稅政策最重大的自由化措施。
持續稅項：延續的持有成本
雖然購買物業的稅項經已簡化，但物業持有人仍需支付若干年度稅款和費用。
- 物業稅：此稅項是向出租其物業並獲取租金收入的業主徵收的。該稅按「應評稅淨值」的標準稅率15%徵收。這個數值的計算方法是先從總租金收入扣除任何不能追回的租金及業主支付的差餉，然後再扣除法定的20%修葺及開支津貼。
- 利得稅：如果個人或公司從事物業出租或交易業務，該業務所得的利潤需繳納利得稅。香港採用兩級利得稅制度：首2百萬港元的應評稅利潤稅率為25%，超過此金額的利潤稅率則為16.5%。重要的是，如果業主就其租金收入需繳納利得稅，他們已支付的物業稅金額可作直接抵免，用以扣減應繳的利得稅。
- 差餉及地租：這是政府對幾乎所有物業徵收的兩項獨立費用。地租是向政府支付使用其擁有的土地之租金，通常按物業的應評稅值的3%計算；而• 差餉則是為了支持公共服務，當前按物業的應評稅值的5%徵收。這兩項費用均以預付方式每季度支付。
資本增值稅與交易利得稅
隨著 SSD 的廢除，沒有特定的稅項會自動適用於物業出售。香港沒有資本增值稅。這意味著，如果物業由長期投資者出售，所產生的任何利潤都被視為資本增值，且不需繳稅。然而，如果稅務局認為賣方是物業的「交易員」，出售所得的利潤將被視為業務收入，並需繳納利得稅。判定出售是資本增值還是交易利潤取決於「營業標記」，包括交易頻率、持有期以及購買時賣方的意圖等因素。
國際層面的考量：稅務協議
香港已與多個税務管轄區簽訂全面性避免雙重課税協定 / 安排(DTA）。這些協議對國際投資者至關重要，因為它們可以防止同一筆收入被課稅兩次。香港的稅制以「地域來源原則」為基礎，意味著只對在香港產生或來自香港的收入徵稅。避免雙重課税協定（DTA）明確規定哪個税務管轄區對特定類型的收入擁有主要課稅權。例如，對於擁有香港房產的外國居民，相關的 DTA 通常賦予香港對租金收入的課稅權。投資者的祖國則可能對已繳納的香港稅提供稅額抵免，以避免重複課稅。
更簡單、更開放的市場
2024年2月的全面改革為香港的物業稅制帶來了簡化和開放的新時代。取消懲罰性措施大大降低了投資者和非本地買家的入市成本，創造了一個更統一和易於進入的市場。然而物業稅、差餉的持續義務，以及免稅的資本增值與應評稅交易利潤之間的重要區分仍然是複雜的領域。不論是本地還是國際的投資者，要適應這個新環境，都需要對規則有清晰的了解，並尋求專業的稅務及法律建議，實為進行穩妥且合規的投資不可或缺的一步。
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