2026年香港樓市未完全復蘇，已有傳聞香港銀行有機會於今年內，再次踏入加息周期，最有可能進入加P（最優惠利率）情況。而反映樓市負面情緒嘅銀主盤數量，依然有大量供應。對於唔少新手買家而言，銀主盤因可能折讓幅度大，吸引力較高而引起興趣，但同時亦因為未清楚「銀主盤」嘅性質而未敢出手。就銀主盤喺法律上嘅性質問題，朱寶琼律師幫大家拆解當中嘅3大謎思。
1.上手供唔掂，我買咗會唔會係「次級業權」？我買咗會唔會賣唔出？
其實銀主盤同一般物業業權無異，道理上都需要有一份樓契來證明業權。但由於銀主盤嘅交易過程與一般物業不同，正常交易有經紀負責，協助買方賣方釐清物業業權嘅完整性，而且經紀嘅操守受到地產代理監管局嘅牌照條例監管；相反，朱寶琼律師強調由於銀主盤賣方未必提供完整業權保證，例如以下問題：
- 無未披露負擔
- 無未清租約
- 無僭建
- 無政府追討
銀主盤賣方只可以喺交易過程中，保證可轉讓其「可轉讓的權益」。所以如果買家遇到業權含糊嘅情況，最佳嘅處理方法係先諮詢律師意見，才作下一步嘅購買決定，保障自己利益。
另外，好多銀主盤新手買家都會擔心，「銀主盤」呢個物業身份會否影響往後嘅放售，朱律師解釋銀主盤只會係本次交易嘅物業身份，物業不會永久性帶有「銀主盤」標籤，而物業市場亦不會因為物業曾為銀主盤而拒買。真正影響轉售原因，係買家是否喺購入後妥善處理僭建、欠費、佔用或物業狀況等問題。若處理得宜，銀主盤因買入價較低，反而更具升值空間。
2.買銀主盤係咪好難做到按揭？好難同銀行借錢？
銀主盤是否好難做到按揭，其實同「銀主盤」呢個身份無關。銀主盤只是物業嘅上手業主斷供，未能償還貸款而被債權人申請將物業拍賣，用來償還貸款。不過，好多時欠款嘅業主資金不足，樓宇又偏舊，導致物業狀況較差，從而影響物業的估價。又或者可以從銀行的角色，了解銀行對於批核按揭的主要考慮因素：
- 物業估價
- 僭建
- 佔用
- 文件完整性
- 用途及樓齡
朱寶琼律師強調，唔單只上手業主欠供物業，即使去到破產都不會影響新買家嘅業權。根據《破產條例》，個人債務不會隨物業轉移。銀行出售銀主盤時會註銷按揭，破產管理署亦不會對物業保留權利。唯一需注意嘅係物業本身嘅負擔，如押記令Charging Order、欠管理費或差餉，係需要靠查冊識別。
3.銀主盤常有「不提供樓契」，層樓係咪買唔過？
購買銀主盤嘅時候，不時都會見到某啲盤寫住「不提供樓契」，但呢類盤往往價錢又特別吸引。朱律師提醒，呢類「不提供樓契」嘅銀主盤須要特別注意，因為呢類缺契樓可能只提供業權文件嘅核證真實副本（Certified True Copies），去證明業權嘅存在，而非透過正本來證實。
朱律師指出以《張學帥訴黎燦榮》案（Zhang Xueshuai v Lai Chan Wing [2015] 2 HKLRD 246; CACV 81/2014）案例確立嘅業權原則，呢類「核證真實副本」法定聲明不能補救業權缺陷，需有足夠證據消除合理疑慮，賣方有責任提供清晰、明確且具說服力嘅次級證據（Clear and cogent secondary evidence）來解釋正本的去向。因此，呢類「不提供樓契」物業更需要專業法律意見，釐清業權至可以入手。
此新聞原刊於Scoop Plus 東張+
