親人離世後，家人最關心的往往是「誰可以繼承這層樓」。然而，若物業仍有未清還的按揭，另一個更重要的問題便隨即出現：這筆貸款究竟由誰負責？
很多人以為繼承物業就等於繼承債務，但法律情況其實並非如此簡單。
逆按揭遺產 未必有能力替其贖回按揭
近年，不少退休人士透過逆按揭計劃（Reverse Mortgage Programme）增加退休收入。然而，當業主離世後，逆按揭物業如何處理，以及繼承人是否需要承擔相關責任，同樣是許多家庭關注的問題。無論是傳統住宅按揭還是逆按揭，均涉及業權承繼、債務清償及遺產規劃等法律問題。
在香港，死者的遺產並不會因借款人離世而自動消失，按揭亦不會因此自動解除。一般而言，尚未清還的貸款屬於死者遺產的債務，而按揭物業仍然受銀行的法律押記約束。遺囑認證或遺產管理程序的目的，正是讓遺產代理人有合法權力查核資產及債務、處理遺產，並在清償債務後把餘下資產分配予受益人。
問題在於，「貸款屬於遺產債務」並不等於「遺產一定有足夠資金替受益人清還按揭」。如果遺囑沒有交代按揭安排，便可能出現受益人希望保留物業，但遺產未必有能力替其贖回按揭的情況。這正是許多家庭在處理遺產時最容易忽略，卻往往最具爭議的問題之一。
遺產代理人有甚麼責任？
無論是否訂立遺囑，負責處理遺產的人士（即遺產代理人）首要職責為全面掌握死者的資產及負債情況。
就按揭物業而言，遺產代理人應盡快確認物業的持有方式、按揭銀行、未償還貸款金額、供款情況，以及是否有任何按揭保險或相關保障安排。
在正式分配遺產之前，遺產代理人有責任先處理遺產債務。若遺產不足以償還所有債務，更須按照法例規定的優先次序處理，而非單純按家屬意願分配資產。
實務上，如有需要，遺產代理人亦可出售遺產資產，包括物業，以償還債務及支付遺產開支。
繼承人是否要用自己的錢還按揭？
一般而言，繼承人不會因為自己是死者的子女、配偶或受益人，而自動對按揭欠款負上個人責任。
銀行首先向死者遺產及按揭物業本身追討，而非向受益人的個人財產追討。
不過，如果受益人希望保留物業，便需要處理其上的按揭負擔，例如自行清償貸款、重新申請按揭，或與銀行協商其他融資安排。銀行通常會重新審批收入、負債、信貸紀錄及物業估值，而不會僅因申請人為死者家屬而自動批准承接貸款。
另一方面，若受益人本身已是共同借款人、聯名按揭人或擔保人，其責任便來自原有貸款文件，而非繼承本身。
換言之，「繼承物業」與「承擔按揭責任」並非完全相同的概念，實際情況須視乎物業、貸款文件及遺產整體財務狀況而定。
負資產物業可以怎樣處理？
假設物業市值約700萬元，但未償還按揭及其他抵押貸款合共800萬元，便會出現約100萬元的負資產。即使遺囑列明將物業留給某位家人，亦不代表銀行會放棄追討欠款。
面對負資產物業，家人一般有三個選擇：
- 第一，籌措資金清還按揭並保留物業。
- 第二，重新申請按揭或安排轉按。
- 第三，出售物業並與銀行協商如何處理出售後仍然存在的差額。
何者最合適，往往取決於遺產本身的財務狀況，以及受益人的供款能力和長遠安排。
如果整個遺產已屬資不抵債，遺產代理人則需要謹慎處理，以免因錯誤分配資產而承擔法律責任。
逆按揭物業有何不同？
近年愈來愈多退休人士考慮透過逆按揭增加退休收入。逆按揭容許合資格業主以自住物業作抵押，向銀行取得貸款及定期收入，而毋須即時出售物業。對部分長者而言，這是一種將物業資產轉化成退休現金流的方法。
然而，逆按揭同樣涉及日後的遺產安排。業主離世後，有關貸款及累積利息一般須透過物業價值清償。繼承人或需考慮是否贖回物業、安排再融資，或出售物業清還有關欠款。
因此，逆按揭不單是一項退休財務決定，同時亦是一項遺產規劃決定。業主在考慮逆按揭時，除了評估退休收入需要外，亦應同時考慮未來繼承安排，以及對家人的影響。
可否用人壽保險償還按揭？
人壽保險往往是遺產規劃的重要工具。若保額足夠，保險賠償或可協助家人清還按揭，減輕受益人的財務壓力，讓家人毋須急於出售物業套現。
不過，保險賠償未必會自動用作償還貸款。若保單已抵押予銀行，銀行可能對保險賠償享有優先權；若保單指定家人為受益人，賠償則未必直接用作贖回按揭。
因此，投保人應把遺囑、按揭及保險安排一併考慮，而非將三者分開規劃。否則，即使擁有保單，亦未必能達到原先希望保障家人的效果。
聯名物業未必屬於遺產
另一個容易被忽略的問題，是物業的持有方式。若物業以聯權共有（Joint Tenancy）方式持有，在某些情況下，業主離世後，其權益可能直接轉移至尚存共有人，而未必成為遺產的一部分。
相反，如以分權共有（Tenancy in Common）方式持有，死者所持有的份額一般會成為遺產的一部分，並按遺囑或無遺囑規則處理。
由於兩種持有方式對業權承繼及遺產分配均有重大影響，家人在處理物業前應先查閱相關業權文件及尋求專業意見。
家人應先做的四件事
當親人離世後，如涉及按揭物業，可考慮優先處理以下事項：
- 找出遺囑、樓契、按揭文件及保單；
- 盡快通知銀行及保險公司；
- 申請適當的遺囑認證或遺產管理書；
- 了解物業市值、按揭結欠及整體遺產財務狀況。
在未完全掌握遺產及債務情況之前，不宜急於決定由誰承接物業，以免日後產生不必要的爭議。
及早規劃比事後補救更重要
Hugill & Ip 合夥人 Polly Chu 指出：「很多人以為立好遺囑便完成遺產規劃，但對持有物業的人而言，真正關鍵是同時考慮按揭、保險及現金流安排。特別是近年愈來愈多人考慮逆按揭作為退休收入來源，若沒有同步規劃遺囑及資金安排，家人日後可能需要在處理遺產時同時面對法律程序及財務壓力。」
「無論是傳統按揭還是逆按揭，都應將『物業由誰取得、貸款如何處理、資金從何而來』一併納入整體遺產規劃考慮之中。」
處理有按揭的遺產物業，關鍵不僅在於「誰繼承這層樓」，更在於「誰有能力保留這層樓」。Hugill & Ip 合夥人 Alfred Ip指出：「透過適當的遺囑安排、保險規劃及資金部署，可以大幅減少家人在身故後面對的法律及財務壓力。對不少家庭而言，及早規劃往往比事後補救更重要。」
此新聞原刊於香港經濟日報iMoney
撰文：高葉律師行合夥人 葉煥信（Alfred Ip）律師 | 高葉律師行房地產部主管合夥人 朱寶琼（Polly Chu）律師
