全球房地產大環境正在經歷重大轉變。隨著高淨值人士（HNWIs）和機構投資者尋求穩定與增長，傳統避險市場在地緣政治緊張、稅制改革及曾經主導市場的長期停滯下被重新評估。在這場全球重組中，香港正經歷顯著的復甦，尤以豪宅市場最為突出。受到果斷的政策放寬、健全的法律框架以及其持續作為頂級財富管理中心的地位所推動，香港越來越被視為一個有吸引力的替代選擇，相較於停滯不前的中國大陸市場、政治敏感的中東地區，以及稅負沉重的倫敦核心市場。
香港樓市 — 從谷底到復甦
六年調整告一段落
香港樓市經歷了近年最長期的一次調整，這次下行始於2019年底，並因該年的社會事件、新冠疫情以及長期高企的全球利率而加劇。到2024年底，住宅價格較2021年高位累跌超過25%。然而，市場此後已展現出明顯的復甦。
根據中原地產數據，2025年住宅單位、車位及工商舖的總登記銷售協議按年增加18.7%，達80,700宗，總成交金額按年上升15.4%，達6,164億港元（約790億美元），創四年新高。2025年全年樓價上升3.25%，為四年來首個年度升幅。2025年12月連續第十個月新樓成交超過1,500伙，此走勢已超過21年未見。
仲量聯行（JLL）在其2025年12月市場展望中確認，住宅市場在2025年下半年實現「軟著陸」，中小型住宅資本價格指數在年內頭11個月上升1.4%。該行預測2026年中小型住宅價格可再上升約5%。摩根士丹利的分析師則估計住宅樓價或有10%或以上的反彈，形容市場不僅在穩定，而是在轉向復甦。
催化因素：取消樓市降溫措施
推動復甦最重要的政策催化劑，是香港特區政府於2024年2月28日決定取消所有住宅物業需求管理措施（DSMMs）。這項全面改革取消了已實施超過十年的一系列懲罰性印花稅，包括：
| 已取消印花稅項目 | 稅率 | 適用對象 |
| 買家印花稅 (BSD) | 7.5% | 非永久性居民及外國買家 |
| 新住宅印花稅 (NRSD) | 7.5% | 第二次購買住宅的人士 |
| 額外印花稅 (SSD) | 最高20% | 於36個月內轉售的物業 |
| 加高從價印花稅 | 15% | 企業買家及第二次購買者 |
市場的即時反應非常明顯，內地買家大量湧入市場，自2024年3月起，一手及二手住宅交易顯著增強。取消BSD（買家印花稅）對外國買家尤其重要，因為他們之前僅因非永久居民身份就需額外支付7.5%的附加稅，相等的措施在大多數全球競爭市場中未見。
值得注意的是，政府在2026年2月推出了有針對性的調整：從2026年2月26日起，對價值超過1億港元的住宅物業，從價印花稅由4.25%提高至6.5%。此措施旨在在不逆轉整體自由化進程的情況下，抑制市場頂層的投機行為。分析師普遍認為，此針對性增幅對於主導超豪華市場、資金充裕的內地及國際買家阻力不大。
豪宅及超豪宅市場 — 表現全球矚目
躍升至全球第二
復甦市場中最引人注目的一環是其超豪華住宅市場的表現。根據 萊坊香港的全球高端住宅數據，2025 年第四季度，香港在超豪宅（價值達 1,000 萬美元或以上的物業）的成交量上躍升至全球第二位，僅次於杜拜。
在 萊坊香港追蹤的 12 個全球市場中，2025 年第四季錄得 555 宗逾 1,000 萬美元的交易，較上季增加 17%，總成交金額上升 20%，達至 103 億美元。其中香港佔了 81 宗超高端交易，總值約 15.7 億美元，按季計量增加 45%，按季計值增加 51%。
整體而言，2025 年全年香港錄得 232 宗超豪宅交易，已超越倫敦（僅 161 宗，排名第五）。對於多年來在全球豪宅排行榜上鮮有身影的市場來說，這是一個顯著的轉捩點。
萊坊香港高級董事及住宅物業代理部主管 劉文華先生（William Lau） 認為 :「豪宅市場預期會進一步走強，受惠於情緒改善、現金充裕買家的強勁需求以及有限的供應。」
基準成交與投資熱情回升
多宗標誌性成交突顯出市場對頂級資產的重新渴求。2025年年底，深水灣道39號一幢洋房以3.19億港元易手，顯示超高端市場再次吸引到重磅資金。第一太平戴維斯的數據亦顯示，自2024年以來，內地買家在此版塊佔主導地位，錄得33宗超過3億港元的成交。
一手市場尤其活躍。2025年一手新盤銷售合共售出20,564伙，總值達2256億港元，按年升21.9%（成交量）及8.2%（成交值）。這股上升動力主要來自內地買家的回歸，他們在一手市場中特別踴躍，經常一次性購買整層或多個單位。
家族辦公室熱潮與房產資產配置多元化
香港樓市復甦的一個核心驅動力，是家族辦公室（Family Office）行業的爆炸式增長。隨着全球財富流向亞洲，香港已成功鞏固為區內的頂尖的財富管理中心，為高端房地產提供了充裕且本地化的買家基礎。
空前的家族辦公室增長
香港的財富集中規模已創新高。根據InvestHK委託德勤進行的市場研究，截至2025年底，在港運作的單一家族辦公室數目已超過3,380個，兩年間增長約25%。這些辦公室僅透過營運開支每年為本地經濟注入估計約126億港元，並直接僱用逾10,000名專業人士。
有賴香港作為金融中心的整體成功，2025年本港重奪全球首位的首次公開募股( IPO ) 場所的地位，募集資金超過2,740億港元，IPO收益按年增長226%。超高淨值人士（資產超過3,000萬美元的個人）的數量在2025年上半年已增長22.9%，令香港成為全球擁有第二多超高淨值人口的城市。
房地產核心多元化策略
對於這些家族辦公室來說，房地產不僅僅是一種替代性資產類別，更是財富保值和多元化策略的基礎元素。根據萊坊香港於2025年3月發布的全球家族辦公室調查《萊坊150》，房地產是僅次於股票和現金的第三大常見配置。調查發現，有28%的家族辦公室在過去18個月中增加了房地產配置，目標是實現平均13.8%的非槓桿回報。
這趨勢在香港尤其明顯。家族辦公室積極擴大本地房地產持倉，以對沖環球經濟變動和國際市場波動。正如高力香港（Colliers Hong Kong）資本市場及投資服務主管兼高級執行董事Thomas Chak所言：「經歷市場調整後，香港的房地產價值仍對尋求價值的投資者具有吸引力」，促使富裕投資者將重心放在穩健的本地實體資產上以保全資本。
萊坊香港的數據顯示，家族辦公室目前在資產配置中偏好以下房地產領域：：
- 辦公室（20%）
- 豪宅（17%）
- 工業／物流（14%）
- 酒店（12%）
在香港，將表現欠佳的酒店和商業樓宇改裝為學生宿舍已成為家族辦公室特別看好的策略，這亦受於政府近期放寬改裝規定的試點措施支持。此外，雖然住宅價格仍在從低位恢復，但租金已達歷史高位，為家族辦公室提供了穩定的收入來源。
稅務優惠與監管誘因
香港政府積極調整稅制以吸引家族辦公室，為其房地產及更廣泛的投資組合帶來直接利益。於2023年推出的「家族投資控權工具」（FIHV）稅務優惠，對合資格交易所產生的利潤提供0%優惠稅率。
在2026年財政預算中，政府進一步強化此稅制。財政司司長陳茂波宣佈，單一家族辦公室的稅務優惠將延伸至持有黃金、數碼資產及其他指定商品。此擴展允許富裕家族將貴金屬和加密資產納入其香港架構內，有助滿足享受稅務優惠所需的最低資產門檻——約2.4億港元（約合3,000萬美元）。
此外，重新推出的「新資本投資者入境計劃」（CIES）為富裕人士透過投資取得香港居民身份提供了直接途徑。於2025年9月，政府將計劃下的住宅物業門檻由原本的5,000萬港元下調至3,000萬港元，並允許最多1,000萬港元的住宅物業計入合資格投資金額中。
外國買家的結構性優勢
除了家族辦公室生態外，香港還具備一系列基本的結構性及法律優勢，使其有別於幾乎所有其他主要全球房地產市場。
獨一無二的優惠稅制
香港為房地產投資者維持全球最具競爭力的稅務環境之一。主要優勢如下：
| 稅類 | 香港 | 英國 | 中國內地 |
| 資本利得稅 | 無 | 住宅高達28% | 適用（約20%或以上） |
| 遺產稅 | 無
(2006年已取消） |
門檻以上40% | 門檻以上40% |
| 對外國買家徵收的印花稅 | 0%
(2024年2月後） |
非居民加徵2% | 市場受限 |
| 物業稅 | 租金淨收入之15% | 最高為入息稅之45% | 適用 |
| 公司稅 | 最高16.5% | 25% | 25% |
值得特別注意的是，香港沒有資本利得稅，對於希望買入、持有並在適當時機退出的投資者來說，這一點尤其重要。相比英國、澳洲及大部分歐洲大陸市場，沒有資本利得稅能避免出售時被高額稅負侵蝕回報。
開放的市場與法律確定性
與新加坡對外國買家徵收高達60%之額外買家印花稅（ABSD）不同，香港對物業所有權並無國籍或居留身份限制。外國買家可享有與永久居民相同的購買權利，僅須繳付標準的從價印花稅（在 2024 年 2 月後已取消多項額外降溫稅項）。
此外，香港最持久的優勢之一是其普通法法律體系。該制度源自英國管治並在「一國兩制」下保持運作，為物業產權、可執行的合約及獨立司法制度提供穩固保障。這種法律確定性是香港與中國內地的根本區別之一，在中國大陸，財產權在某些情況下仍可能受國家干預。
為何其他替代市場在全球環境中光環消退
- 中國內地市場：結構性停滯
香港的復甦與中國內地樓市危機之間的對比十分鮮明。中國房地產已進入第五年持續下滑，主要指標如銷售量、價格、開工及竣工數量正同步惡化，同時估計有約8,000萬套待售或空置住宅堵塞市場。
2025年中國房地產投資按年下跌17.2%，而按樓面面積計的住宅銷售下降8.7%，崩盤的規模驚人。中國2025年新建住宅銷售面積和銷售額較2021年的高峰約下降了50%。2025年12月，新建住宅價格按年下降2.7%，是五個月以來的最大跌幅。
對於內地高淨值人士（HNWIs）而言，這種環境已從根本改變了保值策略。房地產曾是中國家庭主要的價值儲存方式，現在卻成為憂慮來源而非安全保障。自然反應是尋求離岸替代投資，而香港憑藉文化親近性、法律保障及地理位置鄰近，成為最合邏輯的目的地。事實上，內地買家在2025年第三季度約佔香港住宅銷售的25%。
- 中東：地緣政治風險浮現
近年杜拜在全球豪宅市場一直有著無可爭議的明星地位，2025年以創紀錄的500宗超豪宅成交登上全球榜首。然而，近來的地區衝突揭示了該市場對地緣政治衝擊的脆弱性。
伊朗對杜拜及阿布達比的機場、港口及住宅區發動導彈攻擊，令投資者感到不安，也為一直以穩定形象見稱的市場投下不確定性陰影。結構性風險正在加劇地緣政治風險。2025年杜拜交易中有65%為期房交易，意味著大量購買涉及尚未落成的樓盤。若海外投資者信心轉弱，這類未來交付的項目最先受衝擊。
相比之下，香港遠離直接軍事衝突弧線，並作為中國的特別行政區，具備其他市場難以匹敵的地緣政治緩衝，因而更能維持投資者信心。
- 倫敦：非居民稅制改革引發資金外流與政治不穩定
倫敦長期以來是全球富豪置業的首選地，但該城市的高端房地產市場正因激進的稅制改革而出現結構性衰退。
英國工黨政府自2025年4月起取消「非以英國為家的英國居民（non-dom）」稅務身份。引發了大量財富外流。新制度下，前非本地居民在英國居住滿10年後，其全球資產將面臨40%的遺產稅。富人離開的規模相當可觀，2024–2025年間，有超過10,800名百萬富翁離開了英國。
這對倫敦高端物業市場的影響顯著。2025年首九個月，價值500萬英鎊或以上的房屋支出較2024年同期下跌15%。倫敦在2025年第四季的超豪宅成交排名下滑至全球第七。隨着倫敦對外來財富設定稅務限制，香港相對開放且友善的稅務環境變得更具吸引力。
總結
香港房地產市場的回勇，不僅是一次週期性的修復，而是反映全球資金流向的深層結構性重整。家族辦公室行業爆炸式增長，單一家族辦公室數目現已超過3,380個，締造了一支資本實力雄厚、運作成熟的本地買家基礎，他們將香港房地產視為重要的分散投資及保值工具。
面對內地長期的房地產困局、中東地緣政治風險，以及倫敦因稅制改革引致的大規模資金外流，香港的吸引力日益明顯。對於有眼光的國際投資者與家族辦公室而言，香港具備罕見且具吸引力的綜合優勢：無資本利得稅、無遺產稅、擴展至數碼資產及黃金的稅務優惠、對外國買家開放的市場，以及世界級的普通法法律體系。
2025 年及 2026 年初的數據已顯示，全球資本正逐步識別並把握機遇。對於具備專業判斷的投資者而言，問題已不再是香港是否值得納入多元化房地產組合，而是應為香港市場分配多少比重。
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